שם הכותב: תאריך: 04 מרץ 2013

חלק ב' של הפוסט לצאת מהסלון – כללים ראשונים ביזמות נדל"ן שפורסם ב-23 בינואר 2013

אדם המבקש להשקיע את כספו יכול לבחור ממגוון רחב של אפשרויות השקעה: מניות, אג"ח, סחורות, מט"ח וכו'. התפיסה הרווחת בקרב ציבור המשקיעים היא כי השקעה בנדל"ן הינה השקעה בטוחה. דירה היא אכן משהו מוחשי יותר מניירות ערך ולכן התפיסה היא כי אין בה סיכון. האמנם?

אם כן, לאחר שהכרנו את כללי הבסיס בתחום (ראו פוסט קודם), נבחן כעת מהם הסיכונים הטמונים בהשקעה בנדל"ן.house

תשלומים ממשלתיים ועירוניים

מחיר רכישת הנכס הוא, במרבית המקרים, הסכום המשמעותי ביותר שנשלם במסגרת העסקה אולם ישנם מספר תשלומים נוספים שיש לקחת בחשבון בטרם ביצוע העסקה:
מס רכישה, מס שבח, תשלומים למנהל מקרקעי ישראל, היטל השבחה, אגרות בנייה, היטלי פיתוח וכו'.
תשלומים אלו, אם לא נלקחים בחשבון, יכולים להפוך עסקה שעל פניה נראית כדאית לעסקה לא כדאית.

תפוסה
ברכישת נכס בנוי לצורך השכרתו יש לקחת בחשבון כי במהלך חיי הנכס ייתכנו תקופות בהן הנכס לא יהיה מושכר. במקרים אלו, לא רק שבעל הנכס אינו מקבל דמי שכירות עבור הנכס אלא כל התשלומים החלים על המחזיק בנכס (ומשולמים בדרך כלל ע"י השוכר) יחולו על הבעלים.
תשלומים אלו, כגון: ארנונה, ועד בית, דמי ניהול וכו', עשויים להיות משמעותיים, במיוחד כאשר מדובר בנכס מסחרי.

פחת (תחזוקה)

בעלים של נכס מושכר אחראים, על פי רוב, על מצבו הפיזי של הנכס (מערכות החשמל, האינסטלציה, מערכות מיזוג אוויר וכו'). ככל שהנכס ותיק יותר כך יגדל הסיכוי כי במהלך תקופת ההשכרה יידרש טיפול במערכות אלו.

ירידת ערך

כאשר משקיע רוכש נכס להשקעה, מלבד התשואה המתקבלת מתשלום דמי השכירות מצפים, לרוב, המשקיעים לעליית ערכו של הנכס ולאפשרות למכירתו ברווח. במקרים מסויימים, לא רק שערכו של הנכס אינו עולה אלא ייתכן שאף ירד. ירידה זו אינה נובעת בהכרח מהמצב הכללי  בשוק ומירידה גורפת של מחירי הנכסים אלא יכולה להיות נקודתית לאזור/רחוב/מבנה ספציפי. לדוגמא: סלילת כביש ראשי בסמוך לבניין מגורים עשויה להוריד את ערך הדירות בבניין זה.

סיכונים משפטיים
בהיבט המשפטי ישנם סיכונים רבים כאשר במאמר זה אתייחס לשני הסיכונים השכיחים ביותר:

  • פינוי שוכרים – לא אחת נתקלים בעלי נכסים (בעיקר בנכסים למגורים) בשוכר שאינו משלם דמי שכירות ו/או תשלומים עירוניים ומסרב להתפנות. אמנם הליכי פינוי השוכרים נעשו קצרים ופשוטים יותר בשנים האחרונות אולם עדיין הליך זה אינו מיטיב עם בעל הנכס.
  • שימוש בנכס שלא בהתאם להיתר הבנייה – קיימים במדינת ישראל לא מעט נכסים המושכרים ו/או משמשים לשימוש שאינו מותר בהיתר הבנייה. לדוגמא: בנייני מלאכה שמוסבים לדירות מגורים, מבני תעשייה שמשמשים למסחר וכו'. כאשר רוכשים נכס חשוב לוודא כי השימוש בו, כפי שקיים או כפי שמוכר מציג שניתן לעשות, תואם לשימוש המותר בהיתר הבנייה.
    שימוש שלא בהתאם להיתר עשוי לגרור הליכים משפטיים מצד הרשות המקומית.

סיכונים תכנוניים

כאשר בוחרים בהשקעה בקרקע וייזום של פרוייקט בינוי, יש לקחת בחשבון כי הליכי התכנון במדינת ישראל ארוכים ומייגעים. כל שינוי יעוד של קרקע ו/או תוספת זכויות בנייה מעבר למותר מצריך הגשת תב"ע (תכנית בניין עיר) בסמכות הועדה המחוזית, הליך שעשוי להימשך מס' שנים.
בהליכים אלו מעורבים לעיתים גורמים נוספים העלולים לעכב את הפרויקט כגון: רשות העתיקות, ארגוני איכות הסביבה, שכנים המתנגדים לפרויקט וכו'.

לסיכום, במאמר זה מנינו כמה סיכונים אפשריים בהשקעה בנדל"ן, וכמובן שישנם עוד סיכונים רבים שלא צוינו אבל די בזאת בכדי להגיע למסקנה כי השקעה בנדל"ן אינה בטוחה לחלוטין וצריך להכיר את הסיכונים הטמונים בה על מנת לדעת להתמודד איתם ולמזער אותם. כלשון הפתגם: "איזהו החכם? הרואה את הנולד".

שייך לנושאים: אסטרטגיה, יזמות, משקיעים