שם הכותב: תאריך: 23 ינואר 2013

תחום הנדל"ן הינו אחד מהנושאים המרכזיים בשיחות סלון, ב"פרלמנט" של החבר'ה בחולון
וגם בחופשה בבית מלון.
"המחירים ירדו? אולי כדאי למכור עכשיו? כדאי למחזר משכנתא? או אלי לחכות לסתו?".
לכל אחד דעה, יש הטוענים שזו בועה, כולם יודעים יותר טוב מהנגיד ולכולם יש מה להגיד!
אבל כשמגיעים למעשים רוב האנשים קופאים. חלקנו חוששים אבל לרובנו אין מספיק מזומנים.

רובנו מנהלים פרויקט נדל"ן בשלב כלשהו בחיינו, לעתים אף מבלי לשים לכך לב, כאשר אנחנו בוחרים לעצמנו דירת מגורים.
אנו מאתרים נכסים פוטנציאליים, מנהלים מו"מ עם בעל הנכס, פועלים לקבלת מימון וליווי בנקאי, חותמים על  העסקה בליווי יועצים משפטיים ולעיתים אף מנהלים בעלי מקצוע בתהליך של שיפוץ (מעצבי פנים, אדריכלים, שיפוצניקים וכו').

 אם כן, מדוע רק מעטים מאתנו עושים זאת לצרכי השקעה?
לשאלה זו סיבות רבות ומגוונות כאשר העיקריות הן מחסור ב:
1. הון עצמי ראשוני.
2. יוזמה ותעוזה.
3. ידע מקצועי.

אז אם יש לכם את ההון העצמי הדרוש וניחנתם גם ביוזמה ותעוזה, להלן מס' כללים חשובים לצעדים הראשונים בהשקעה בנדל"ן.

כלל ראשון – של מי הנכס ומה הוא כולל?
בבואכם לרכוש נכס ודאו תחילה האם אתם מנהלים מו"מ עם בעלי הנכס. כיצד מוודאים?
בבדיקה פשוטה ובעלות זניחה ניתן לקבל נסח טאבו באמצעות שירות התשלומים הממשלתי.
בנסח הטאבו רשומים בעלי הזכויות הנכס, שטח הנכס, הצמדות לנכס (חנייה, מרפסת, גג וכו'), משכנתא והערות נוספות על פעולות שנעשו בנכס כגון: עיקולים, הערת אזהרה (המעידה על התחייבות בעל הנכס לביצוע עסקה או הימנעות מעסקה), הפקעה וכו"'.  
במידה והנכס רשום כ"בית משותף" מומלץ לפנות ללשכת רישום המקרקעין ולעיין בתקנון ותשריט הבית המשותף (זיהוי הנכס וההצמדות באופן ודאי יכול להיעשות רק עפ"י תשריט הבית המשותף).
כמובן שבנושאים משפטיים מסוג זה אין תחליף לקבלת יעוץ מאנשי המקצוע הרלוונטיים המתמחים בנושא זה.

כלל שני – האם הנכס בנוי כחוק?
כל בנייה במדינת ישראל צריכה להיעשות עפ"י "היתר בנייה".
לפני רכישת נכס מקרקעין מומלץ להיעזר באיש מקצוע על מנת לוודא כי הנכס נבנה כחוק, בהתאם להיתר הבנייה וללא חריגות.

 


 

כלל שלישי – מחיר רכישה / דמי שכירות
לאחר שאיתרתם נכס העונה על דרישותיכם, בדקתם כי הוא בנוי כחוק ווידאתם כי אתם מנהלים מו"מ מול הבעלים החוקי של הנכס, מגיע החלק אשר לשמו התחלתם את המסע:
מה המחיר שכדאי לשלם עבור הנכס ומהם דמי השכירות שניתן לקבל עבורו?
על מנת לענות על שאלה זו נפתח בשנים האחרונות מאגר המידע של רשות המיסים בו ניתן למצוא פרטים אודות עסקאות שהתבצעו בסביבת הנכס.
אולם, הפרטים חלקיים בלבד ומצריכים הבנה מסוימת בתחום על מנת לנתח עסקאות אלו ולהקיש מהם את המחיר המתאים לנכס אותו מעוניינים לרכוש.

כלל רביעי – עלויות עסקה (עו"ד, מתווך, מס רכישה)
חשוב לזכור כי מחיר רכישת הנכס אינו העלות היחידה בה כרוכה העסקה. למחיר זה יש להוסיף מס רכישה (במידה וחל על העסקה ואינו פטור), שכ"ט עו"ד המלווה את העסקה, שכ"ט מתווך (במידה והעסקה מתבצעת באמצעות מתווך), עלויות שיפוץ (במידה והנכס דרוש שיפוץ) וכו'.

כלל חמישי – פוטנציאל להשבחה (פנימי- שיפוץ, חיצוני – תב"ע)
מעבר לבדיקות המתבצעות לגבי הנכס הנדון, יש לבצע בדיקה תכנונית גם לגבי הסביבה.
האם עתיד להיסלל כביש חדש בקרת מקום? האם מתוכן פיתוח נוסף של הסביבה הקרובה (שכונות מגורים חדשות, אזורי תעסוקה)? היכן מבני הציבור הקרובים?
ייתכן ששינויים תכנוניים בסביבה הקרובה ישביחו את הנכס או יפגעו בו ולכן חשובה מאוד הבדיקה התכנונית הסביבתית.

כלל שישי – איתור שוכרים
מזל טוב! רכשתם נכס להשקעה וכעת את מבקשים להשכיר את הנכס.
חשוב לבדוק את זהות השוכרים, כושר ההשתכרות ומידת יכולתם לשלם את דמי השכירות והתשלומים לרשויות השונות, קבלת ערבויות מתאימות, הן לתשלום דמי השכירות והן לכיסוי נזקים, במידה ויהיו כאלו, בתום תקופת השכירות.

כלל שביעי – אל תוותרו על אנשי מקצוע
יזם טוב אינו בהכרח אדם השולט באופן מקצועי ומוחלט בכל הנושאים המפורטים לעיל.
דווקא האדם שיודע להיעזר בחוות דעתם של אנשי המקצוע הנכונים הרלוונטיים בכל תחום, ובהתאם לכך לקבל את ההחלטה הנכונה הוא זה שבסופו של דבר סיכוייו לבצע עסקה טובה ומשתלמת הם הטובים ביותר. החכמה היא לדעת לשאול את השאלות הנכונות ולהיעזר באנשים המתאימים על מנת שיענו את התשובות הנכונות.
בכל הקשור לבדיקות התכנוניות, הן של הנכס והן של הסביבה, מומלץ להיעזר בשמאי מקרקעין.
בנושאים משפטיים, לרבות ליווי כל תהליך החוזה, מומלץ להיעזר בעו"ד המתמחה בתחום הנדל"ן.

לסיכום, כאשר אדם רוכש רכב בכמה עשרות אלפי שקלים הוא מיד רץ למכון הבדיקה הקרוב על מנת לבחון את תקינות הרכב. אולם כאשר מדובר בהשקעה של מאות אלפי שקלים ויותר, מרבית האנשים "חוסכים" ומוותרים על ביצוע הבדיקות הנחוצות.
מי שחוסך בקטנות נכווה בגדולות.           

לצאת מהסלון – כללים ראשונים ביזמות נדל"ן

שייך לנושאים: יזמות, קריירה